Nota 1

Tale obbligo ha diversi effetti:

1. consegnare la cosa locata al conduttore in buon stato di manutenzione e adeguato all’uso che ne deve essere fatto;
2. mantenere la cosa in condizioni da servire all’uso convenuto;
3. garantire al conduttore dalle molestie e da pretese di terzi che avanzano diritti sulla cosa medesima

Gli altri obblighi del conduttore sono:

• pagare il canone prendere in consegna la cosa:
• custodirla ed utilizzarla secondo la diligenza media;
• l’uso della cosa deve essere conforme a quello contrattualmente stabilito
• obbligo di restituzione della cosa locata.

Per l'affittuario gli obblighi sono:

• curare la gestione della cosa in conformità della sua gestione economica;
• l’obbligo di destinare al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa;
• l’obbligo di osservare nella gestione, le regole della buona tecnica;
• l’obbligo di non mutare stabilmente la destinazione economica della cosa.

Al conduttore, sempre che rispetti l’obbligo di non alterare la destinazione economica della cosa, è consentito di apportare migliorie o addizioni sulla cosa locata. Sono considerate MIGLIORIE l’intervento che, senza mutare la natura del bene locate ne comporti un miglioramento oggettivo, qualificativo o quantitativo, tale da accrescerne il valore aumentandone in modo durevole il godimento, la produttività e al redditività; tali interventi che possono essere anche soltanto estetici non possono essere separati dalla cosa a differenza della addizione. Se il locatore ha dato il consenso alle migliorie deve pagare al conduttore a termine della locazione una indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa ed il valore del risultato utile al tempo alla riconsegna. Per le ADDIZIONI essendo le stesse opere che possono essere rimosse, al termine della locazione devono esser eliminate se non determinano nocumento della cosa, qualora però il proprietario preferisca ritenerle deve pagare una indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al momento della consegna. I pannelli fotovoltaici utilizzati per le esigenze del condutture possono qualificarsi addizioni.

Il contratto di locazione e di affitto si estingue:

1. per scadenza cioè alla data del termine indicato;
2. in difetto di termine in qualsiasi momento salvo preavviso che nel contratto di affitto deve essere congruo;
3. per mutuo consenso;
4. per risoluzione, quando vi è tra le parti violazioni gravi degli obblighi assunti o la cosa locata presente vizi tali da diminuire in modo apprezzabile l’inidoneità all’suo pattuito , anche se sono sopravvenute;
5. per impossibilità sopravvenuta.
6. per fallimento delle parti

Nota 2

Nel caso di estinzione del rapporto per fallimento delle parti la nuova normativa fallimentare nell’art. 80 (contratti di locazione di immobili) prevede in capo al curatore la possibilità di recedere dal contratto di locazione sia nel caso in cui il fallito sia il conduttore che nel caso in cui sia il locatore (quando la durate sia superiore ai quattro anni del contratto e previa disdetta da darsi entro un anno dalla dichiarazione di fallimento), salvo il pagamento in entrambi i casi di un pagamento di un indennizzo per l’anticipato scioglimento da quantificarsi tra le parti.

Ne consegue che per le locazioni finalizzare alla installazione di impianti fotovoltaici si potrebbe generare qualche RISCHIO per l'investitore/conduttore. Se, infatti dovesse essere dichiarato fallito il locatore, il curatore – nei casi detti – ha la facoltà di recedere dal contratto di locazione stipulato tra l'investitore ed il fallito.

Ed in tal caso, considerando gli impianti fotovoltaici "addizioni" rispetto alla cosa principale locata, in assenza di idonee pattuizioni l'investitore/conduttore avrebbe diritto di togliere gli impianti, a fine locazione, solo qualora ciò non nuocesse alla cosa locata e salvo che il locatore non preferisse trattenerli pagando un'indennità. Ipotesi, quest'ultima, molto delicata sotto il profilo della redditività dell'investimento, qualora lo scioglimento del vincolo contrattuale dovesse avvenire in largo anticipo rispetto alla scadenza naturale del contratto.

Nel caso in cui il locatore siausufruttuario della cosa locata a norma dell’art. 999 cod. civ. le locazioni concluse con l’affittuario, dopo la estinzione del diritto di usufrutto, se redatte con atto pubblico o scrittura privata con data certa, continuano per la durata stabilita dell’atto non oltre il quinquennio dalla cessione dell’usufrutto. Se l’estinzione dell’usufrutto avviene per la scadenza del termine non oltre un anno.

Sarebbe opportuno, quantomeno per gli impianti collocati al suolo, costituire a favore dell'investitore un diritto reale immobiliare di superficie. Operazione fiscalmente più onerosa della locazione, ma in grado di assicurare maggiori facoltà di godimento sul terreno e sull'impianto e di assumere meno rischi rispetto alla locazione. Il Codice civile- art. 952 - consente al proprietario di un fondo di fare o mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri , che ne acquistano la proprietà. Può, quindi, alienare la costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo stesso.

La norma rappresenta lo strumento giuridico per impedire la realizzazione della accessione, modo di acquisto della proprietà attraverso il quale la proprietà del suolo attrae la proprietà dei manufatti che vengono costruiti su di esso.

Secondo la dottrina più illuminata non è ammissibile la costituzione di un diritto di superficie e che abbia ad oggetto beni mobili, opere destinate a durare per breve tempo (Palchi) ovvero non saldamente unite al suolo o sospese nel vuoto. Come è costituito un impianto fotovoltaico sicuramente ce lo dice meglio un ingegnere ma possiamo sicuramente ritenere che è unito al suolo, che ha una struttura e destinata a durare nel tempo. L’Agenzia del Territorio, poi come detto dice di più e lo considera un OPIFICIO e quindi, sicuramente costruzione.

Costituzione del diritto di superficie

Trattasi di diritto reale e quindi fortemente collegato al diritto di proprietà o meglio piena espressione del diritto di godimento e non derivante da un effetto obbligatorio prodotto da un contratto. Esso si costituisce necessariamente con atto pubblico che va registrato e trascritto e può essere previsto a TERMINE allo scadere del quale il proprietario del suolo diventa proprietario anche della costruzione. L’autonomia negoziale può però, evitare tale effetto, in quanto può esser previsto la rimozione dell’opera. Può anche essere previsto un corrispettivo per l’acquisto della costruzione.

Specificazione

Un'ulteriore esigenza particolarmente sentita dall'investitore è quella di vincolarsi con i proprietari dei siti solo alla fine delle complesse procedure autorizzatorie richieste per la realizzazione dei progetti fotovoltaici e solo a condizione che esse abbiano un esito positivo. In questo caso, quale che sia la tipologia contrattuale prescelta per "vincolare" il sito, un efficace rimedio giuridico è costituito dalla stipula di un contratto preliminare o di un contratto sospensivamente condizionato. Nel primo caso, si prevederà l'impegno dei contraenti alla stipula del definitivo in data successiva alla positiva conclusione dei procedimenti autorizzatori. Nella seconda ipotesi, si stipulerà un contratto sottoponendone l'efficacia alla condizione sospensiva dell'esito positivo del relativo iter autorizzatorio.

Avv. Manola Di Pasquale
Dott. Agr. Antonella di Matteo