Il fotovoltaico ha sollevato molteplici quesiti per i giuristi chiamati a individuare strumenti contrattuali idonei ad assicurarsi la disponibilità, a favore degli investitori, dei siti di proprietà altrui necessari all'installazione degli impianti.

Definizione del fotovoltaico

L’impianto fotovoltaico è stato definito da una recente determina dell’agenzia del territorio come OPIFICIO a tutti gli effetti e quindi unità immobiliari. Tale definizione non soltanto determina delle conseguenze economiche come il pagamento dell’ICI e obbligatorietà all’accatastamento, ma anche una serie di considerazioni giuridiche con riferimento agli istituti da utilizzarsi.

L’Agenzia delle entrate considera, quindi, l’impianto fotovoltaico, un vero e proprio impianto industriale, destinato alla produzione di energia elettrica attraverso i moduli fotovoltaici, che possono essere meccanicamente preassemblati a formare un pannello fotovoltaico. L’agenzia infatti , prende in considerazione i pannelli posizionati permanentemente al suolo assimilandoli alle turbine delle centrali idroelettriche, utilizzate per trasformare l'energia meccanica dell'acqua in energia elettrica, per il tramite dell'alternatore., l’energia prodotta è poi immessa nella rete elettrica nazionale.

Gli istituti legali di riferimento per lo studio della fattispecie possono sinteticamente ridursi a TRE:

1. acquisto del diritto di proprietà
2. acquisto di un diritto reale
3. contratto di locazione – affitto

Con riferimento al contratto di locazione l’art. 1571 cod. civ. recita: “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.”

Nota 2

Il successivo art. 1615 cod. civ. definisce il contratto di affitto: “Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa.” Il contratto di affitto è dunque un sottotipo di quello di locazione ed è caratterizzato da due elementi essenziali : OGGETTO DI GODIMENTO DELLA COSA PRODUTTIVA L’affittuario ha L’OBBLIGO DI CURARNE LA GESTIONE IN CONFORMITA’ DELLA DESTINAZIONE DELLA COSA NELL’INTERESSE DELLA PRODUZIONE Ma che cosa è la COSA PRODUTTIVA? Per la realizzazione di un impianto fotovoltaico abbiamo bisogno di un suolo inteso come terreno o come tetto – lastrico solare – terrazza ecc. Tali “cose” possono definirsi produttive? una risposta positiva deve comportare un contratto di affitto una risposta negativa deve comportare un contratto di locazione

Nei tempi più remoti, la cosa produttiva oggetto di locazione – affitto, era il fondo rustico atto a produrre frutti naturalmente secondo l’indirizzo colturale impressogli dall’imprenditore agricolo e con il concorso dell’opera dell’uomo. Negli anni però nuove attività produttive si sono aggiunte come possibile oggetto di affitto indipendentemente alla naturale attitudine alla fruttificazione, così la categoria si è di molto dilatata, basti pensare alla numerosi ipotesi di affitto di azienda.

La stesse sentenze della Suprema corte di Cassazione aventi ad oggetto l’esatta individuazione del contratto di affitto ha dilatato la portata della norma e l’applicabilità del contratto di affitto a numerose ipotesi. In recenti sentenze la Cassazione civile ha specificato che “per configurarsi un contratto di affitto, è necessario non solo che il contratto abbia ad oggetto una cosa potenzialmente produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all’affittuario una gestione produttiva della medesima ( cass. Civ. n. 250 / 2008 e 2919 /1998).

I terreni agricoli la potenzialità produttiva naturale l’hanno sempre avuta, oggi aggiungono quelle di frutti non proprio naturali con l’energia elettrica ma hanno sempre bisogno di mezzi tecnici, dell’attività dell’uomo ed anche della LUCE DEL SOLE.

E’ certo che se parliamo di affitto in capo all’affittuario ci sarò l’obbligo per tutta la durata del contratto, di non mutare la destinazione del bene ( come per tutte le locazioni) ma soprattutto l’obbligo della gestione produttiva del medesimo in conformità alla sua destinazione economica e nell’interesse della produzione. Destinazione economica e interesse produttiva che possono essere decise ed impresse dalla parti al momento della stipula del contratto. Così come prevista nel contratto. Tale obbligo, infatti non è soltanto a vantaggio di una delle parti ma della intera collettività .

Parliamo di contratto di affitto e di locazione

Il contratto di affitto e di locazione sono definiti dalla dottrina come contratti:

1. consensuale
2. oneroso
3. di durata
4. ad effetto obbligatorio
5. commutativo

1. Consensuale

Perché si perfeziona il contratto occorre uno scambio di consensi, dai quali sorgono reciprochi obblighi e diritti. Non richiede una forma particolare per cui si suole dire che è libera, ma nel caso che stiamo trattando , prevedendosi una durata sicuramente lunga e superiore ai 9 anni , deve essere utilizzata la forma scritta ad substantiam ai sensi dell’art. 1350 n. 8 cod. civ. ed in tal caso il contratto è soggetto a trascrizione.

2. Oneroso

Per configurare il contratto di affitto o di locazione è necessario pagare un canone o meglio che sia previsto il pagamento di un canone che non può consistere in una forma di rimborso spese. Esso di regola è fissato in una somma di denaro per un determinato periodo di tempo, ma può essere pattuito anche in natura oppure può variare in relazione alla produttività del bene o degli utili dell’affittuario. In sintesi è il prezzo che l’affittuario deve pagare per il godimento del bene. La misura del canone di regola è lasciata alla autonomia delle parti

3. Di durata

La gestione produttiva di una cosa implica necessariamente il prolungarsi nel tempo dell’attività di impresa. L’art. 1616, quindi, prescrive che se le parti non hanno previsto nel contratto un termine di durata del contratto, ciascuna di essa può recedere in qualsiasi momento salvo un congruo preavviso. Va ricordato che per disposizioni generali dettate per il contratto di locazione ma applicabile anche all’affitto, la durato del contratto non può essere SUPERIORE A TRENTA ANNI

4. Ad effetto obbligatorio

Dal contratto nascono obblighi in capo al locatore che al conduttore-affittuario. I principali sono:

• in capo al locatore il lasciare godere la cosa al conduttore
• in capo al conduttore di pagare il corrispettivo, canone

5. Commutativo

Il contratto di locazione è un contratto commutativo e cioè deve avere la certezza delle rispettive prestazione delle parti. Si esclude, quindi, che possa essere aleatorio dovendo rimanere il rischio in capo all’imprenditore affittuario e non del locatore.

Pagina 1 / 2